רוצים לקבל עדכונים לפני כולם?
מבטיחים בלי ספאם
תל אביב לא הפכה למה שהיא במקרה. החלטות עירוניות עקביות יצרו עיר שהביקוש בה כמעט תמיד גבוה מההיצע. מי שמבקש להבין את שוק הדיור בעיר מגלה סיפור עמוק יותר של מטרופולין שלם שנבנה שכבה אחר שכבה, וממשיך להשתנות גם היום
תל אביב נתפסת כיום כמרכז כלכלי, מוקד תעסוקה, עיר תרבות ויעד מגורים מבוקש. אבל מאחורי התדמית הזו עומד תהליך ארוך, מדורג ומבוסס החלטות עירוניות. כדי להבין למה הביקוש למגורים בעיר נותר יציב גם בתקופות של האטה, ואיך זה משפיע על פרויקטים חדשים שנבנים בה כיום, צריך לחזור להתחלה.
בניגוד לערים רבות שקמו סביב תעשייה, נמל או מוקד שלטוני, תל אביב הוקמה מראש כרעיון. “אחוזת בית” של 1909 נולדה מתוך תפיסה מודרנית של איכות חיים, מרחב ציבורי ותכנון עירוני. רעיון “עיר הגנים” שהשפיע על מייסדיה יצר בסיס של רחובות רחבים, חלוקה ברורה בין שימושים ומגורים שלא נשען על צפיפות קיצונית כבר מהשלב הראשון.
הבסיס הזה התגלה כקריטי בהמשך. על פי פרסומים היסטוריים של הלמ"ס וגם מחקרים על התכנון העירוני מטעם אוניברסיטת תל אביב, הערכים שהוטמעו בשלב ההקמה אפשרו לעיר להתרחב מבלי לאבד את האיזון בין מגורים, מסחר וחיים קהילתיים. כבר בעשורים הראשונים נוצר בה ריכוז אוכלוסייה יצרני, עצמאי, עם נטייה ליוזמה כלכלית ועסקית.
אחד המהלכים המכוננים בתולדות העיר היה הפיכתם של שדרות רוטשילד מציר מגורים נעים לציר עסקי וכלכלי. הבנקים הראשונים, מוסדות ציבור ומשרדי חברות התמקמו לאורך השדרה ובסביבתה, ויצרו מוקד פעילות שלא נשען על מוסדות שלטון אלא על הון פרטי, מסחר ויזמות.
בהמשך, ובעיקר משנות השבעים ואילך, נבנו מוקדי תעסוקה נוספים כמו אזור המשרדים שלאורך רחוב מנחם בגין ומתחם עזריאלי, ובהמשך גם אזור רמת החייל בצפון-מזרח העיר, שהפך לאחד ממוקדי התעסוקה המרכזיים בתחומי ההייטק והשירותים העסקיים. נתוני משרד הכלכלה מראים שכבר בשנות התשעים התרכזו במטרופולין תל אביב מעל 40 אחוז מהמשרות בענפי השירותים המתקדמים בישראל, מגמה שהעמיקה עם עליית ההייטק.
נהוג לייחס את הביקוש למגורים בתל אביב בעיקר להייטק, אך הנתונים מציגים תמונה מורכבת יותר. לפי פרסומי הלמ”ס ועיתונות כלכלית, ענף ההייטק אכן שגשג בתל אביב ותרם לעליית השכר הממוצע באזור, אך הוא נשען על מערכת של שירותים פיננסיים, משפטיים, פרסום, מדיה ותרבות.
למעשה, תל אביב לא הפכה למוקד תעסוקה בגלל ההייטק. ההייטק צמח בה כי כבר הייתה עיר תעסוקה. זהו הבדל מהותי שמסביר למה גם בתקופות של האטה בענף, הביקוש למגורים בעיר לא מתרסק. העיר מספקת מגוון רחב של מקורות פרנסה, ולא תלויה בענף יחיד.
ירושלים, חיפה ובאר שבע הן ערים משמעותיות, אך אף אחת מהן לא הצליחה לפתח מנגנון דומה של ריכוז תעסוקה מגוון וצפוף. בירושלים משקל גבוה למגזר הציבורי והחרדי, עם שיעורי השתתפות נמוכים יותר בכוח העבודה. חיפה נשענה לאורך שנים על תעשייה כבדה ונמל, שהתקשו להתחדש בקצב הנדרש. באר שבע צמחה בשנים האחרונות, אך עדיין מתמודדת עם פערי שכר והגירה שלילית של צעירים.
נתוני הלמ”ס על הגירה פנימית מראים בעקביות שתל אביב והערים הסובבות אותה נהנות מהגירה חיובית של בני 25 עד 39, קבוצת גיל בתחילת הקריירה שגם מניעה ביקוש למגורים איכותיים. זהו יתרון מצטבר שמזין את עצמו: תעסוקה מושכת אוכלוסייה, אוכלוסייה מושכת שירותים, והשירותים מחזקים את האטרקטיביות העירונית.
אחד המאפיינים הבולטים של שוק הדיור בתל אביב הוא עמידותו. גם בתקופות של ירידות מחירים ארציות, אי ודאות ביטחונית או ריבית גבוהה, הביקוש בעיר נחלש פחות. לפי סקירות של בנק ישראל הירידות בעיר לרוב מתונות יותר וההתאוששות מהירה.
הסיבה אינה רק יוקרה או מיתוג, אלא פונקציונליות. מגורים בקרבת מוקדי תעסוקה חוסכים זמן, עלויות תחבורה ותלות ברכב. משרד התחבורה מציין כי זמני הנסיעה במטרופולין הם מהארוכים בישראל, מה שמגדיל את הערך של מגורים במרכז העיר או בקרבת צירי תחבורה ציבורית עתידיים.
הביקוש למגורים בתל אביב אינו אחיד. הוא מגיע מצעירים בתחילת הדרך, ממשפחות שמחפשות יציבות עירונית, ממשקיעים שמזהים שוק עמיד, וגם מאוכלוסייה מבוססת שמבקשת נגישות, תרבות ושירותים במרחק הליכה. מה שמחבר בין כולם הוא ההבנה שתל אביב אינה טרנד חולף.
בתוך המערכת הזו משתלבים גם פרויקטים חדשים בתל אביב שנדרשים להתמודד עם מגבלות של מרקם קיים, תשתיות, שימור וצרכים משתנים של אוכלוסייה עירונית מגוונת.
פרויקטים עכשוויים משלבים לרוב עירוב שימושים, דגש על מרחב ציבורי, קרבה לתחבורה ציבורית ותכנון שמתחשב לא רק בדירה עצמה אלא בסביבה כולה. זו אחת הסיבות לכך שבנייה חדשה בעיר נבחנת לא רק לפי מספר יחידות דיור, אלא לפי תרומתה למרחב העירוני.
במקרים רבים, הבנייה החדשה מתרחשת במסגרת התחדשות עירונית, תהליך שמאפשר חידוש תשתיות והגדלת היצע מבלי לפרוץ לשטחים פתוחים. בפרויקטים החדשים שמציגה חברת אקרו נדל”ן, ניתן לראות כיצד יוזמות כאלה משתלבות בשכונות קיימות תוך שמירה על אופי מקומי והתאמה למציאות העירונית.
אחת הטענות החוזרות היא שתל אביב “נגמרה”. שאין בה מקום, שהצפיפות חונקת, שהמחירים לא סבירים. בפועל, הנתונים מראים עיר שממשיכה להשתנות ולהתאים את עצמה. פרויקטי תחבורה ציבורית, חידוש שכונות ותכנון מחדש של אזורי תעסוקה יוצרים פוטנציאל לצפיפות חכמה ולא לעומס בלתי נסבל.
דווקא המגבלות הן שמכריחות תכנון מדויק יותר, והופכות כל יוזמה חדשה למשמעותית. זהו ההקשר שבו הבנייה החדשה בעיר מקבלת משקל רחב יותר, לא רק כתוספת דירות אלא כחלק מהמשך הסיפור העירוני.
תל אביב לא הפכה למטרופולין במקרה. מדובר בעיר שנבנתה על בסיס תכנון מוקדם, ריכוז תעסוקה מגוון, זרימת אוכלוסייה מתמשכת ויכולת להסתגל לשינויים כלכליים וחברתיים. הביקוש למגורים בה הוא תוצאה של מערכת שלמה שפועלת לאורך יותר ממאה שנה.
בתוך המערכת הזו, הפיתוח העירוני והפרויקטים החדשים הם המשך טבעי של תהליך ארוך, ומשקפים את האופן שבו העיר מתמודדת עם מחסור בקרקע, ביקוש גבוה וצורך מתמיד להתחדש, מבלי לאבד את היתרונות שהפכו אותה למה שהיא.
מבטיחים בלי ספאם
תקנון | מדיניות פרטיות | תנאי שימוש | צור קשר
>>> לכל הפוסטים
אתר "זיק – כלכלה בקליק" מהווה אתר תוכן בלבד וכל המובא בו הינו בגדר תוכן אינפורמטיבי ואינו מהווה ייעוץ מכל סוג שהוא – פנסיוני, משכנתאות, ביטוחי, ייעוץ פיננסי כזה או אחר. מפעיל האתר, אינו מורשה לפי חוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995, ולפי חוק ניירות ערך תשכ"ח-1968, וכל מידע פרסומי שנמסר וכן כל מידע שיימסר לגבי אפשרות השקעה במסגרת הפרסומים באתר לא יהווה ייעוץ השקעות או שיווק השקעות כהגדרתם בחוק.
זיק – כלכלה בקליק מספק קבצים לניהול תקציב למטרות מידע בלבד, קבצים אלו לא נועדו להחליף ייעוץ פיננסי מקצועי מוסמך המכיר את המצב הכלכלי האישי שלך. במידה והינכם זקוקים לייעוץ מקצועי, פנו לקבלת עזרה בתשלום מיועץ מקצועי באזור מגוריכם. שימוש מסחרי מכל סוג שהוא בחומרים הכלולים באתר זה אסור בהחלט אלא ברשות מפורשת בכתב ממנהלי האתר.
גילוי נאות – אנו עשויים לקבל עמלות תמורת הפניית משתמשים עבור חלק מהמוצרים המוזכרים באתר. הדעות הן של המחבר בלבד. תוכן זה לא סופק על ידי, נבדק או אושר על ידי אף מפרסם, אלא אם צוין אחרת.
